Propriedade de Imóveis na Ilha do Governador: Controvérsia sobre a Classificação pela SPU

Milhares de proprietários na Ilha do Governador estão em estado de alerta devido a uma iniciativa da Secretaria de Patrimônio da União (SPU) que busca alterar a natureza jurídica de seus imóveis, classificando-os como terrenos foreiros. Essa alteração é baseada na Orientação Normativa e-CJU/Patrimônio nº 05/2022. A mudança impõe o risco de cobrança de taxas patrimoniais (Foro e Laudêmio), além de exigir a apresentação de documentos onerosos, como planta georreferenciada e laudo de engenheiro, podendo resultar, em última instância, na perda de controle pleno sobre as propriedades. Embora a condição de terreno de marinha se aplique tradicionalmente a uma faixa de 33 metros da linha da preamar (Decreto-Lei nº 9.760/1946), a SPU está buscando estender essa exigência a toda a Ilha do Governador. O principal argumento é que o art. 20, IV, da CF define ilhas como bens da União. Porém, as terras alodiais (particulares), cujos registros de propriedade foram constituídos antes da Constituição de 1988, deveriam ter seu status respeitado sob os princípios do direito adquirido e do ato jurídico perfeito. Mas, a SPU, sem conceder direito de fala, comunicou a decisão de forma unilateral. O proprietário é notificado sobre a necessidade de verificar a "situação enfitêutica" ao solicitar a certidão da matrícula do imóvel, que vem carimbada com uma advertência, e a data de emissão dessa certidão está sendo considerada o marco para a "regularização". Há rigorosos questionamentos sobre a forma como o processo tem sido conduzido, especialmente no que tange ao descumprimento dos princípios da transparência, motivação e participação popular. A ausência desses princípios impede o público de conhecer os fundamentos da decisão e de avaliar sua conformidade com os princípios da Administração Pública. Conforme previsto no Artigo 11 do mesmo Decreto-Lei nº 9.760/1946, a SPU deveria ter realizado uma audiência pública para a ampla discussão do tema. Além disso, o foco na instituição de aforamento (enfiteuse) contraria a tendência legislativa, visto que o Código Civil de 2002 (Art. 2.038) proibiu a criação de novas enfiteuses, sinalizando a obsolescência desse modelo. Defendemos que a União deveria considerar vias legais alternativas que garantam a estabilidade das famílias. Como por exemplo a concessão da propriedade plena aos ocupantes, e não a titularidade para si. O próprio Decreto-Lei nº 9.760/1946 (Art. 64) permite à União ceder seus imóveis. Essa via, em consonância com a Lei nº 14.133/2021, poderia ser utilizada para a alienação gratuita dos bens a particulares para fins de interesse social, como habitação. Um importante precedente do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF-2), de 1998, já confirmou que a União não é proprietária de todos os imóveis da Ilha (a decisão tratou de terrenos na Praia dos Gaegos). Essa decisão corrobora o argumento de que a propriedade da União não é universal, e que terras alodiais com titulação consolidada não podem ser sumariamente convertidas ao regime foreiro. Diante do cenário, foi criada uma comissão de análise e estudo, da qual faço parte, com o objetivo de exigir transparência, acesso à informação e a devida motivação da decisão, a fim de buscar soluções que afastem a ameaça à segurança jurídica e à estabilidade de milhares de famílias da Ilha do Governador.

Dra. Ceres Bilate Baracat

Escrito em 28/09/2025