Onda de Inovação e o Novo Marco Legal das Locações Temporárias em Condomínios

A paisagem urbana e a dinâmica do mercado imobiliário têm sido profundamente transformadas pela ascensão das plataformas de locação temporária como Airbnb e Booking. O que antes era um nicho para viajantes e turistas ocasionais, hoje se configura como uma alternativa popular e acessível, impactando desde a hotelaria tradicional até a vida em condomínio. No entanto, essa inovação, que facilita o acesso a moradias flexíveis e gera renda para proprietários, esbarra em questões legais e na organização da vida condominial.

Uma mudança significativa no horizonte jurídico promete redefinir essa relação: a alteração do Código Civil, que em breve entrará em vigor, estabelecendo que a permissão para proprietários disponibilizarem seus apartamentos para locações temporárias via plataformas digitais dependerá expressamente da convenção do condomínio. Essa nova disposição legal representa um marco na tentativa de equilibrar os interesses dos proprietários individuais com o bem-estar e as normas coletivas dos condomínios.

Atualmente, a jurisprudência sobre o tema é variada e, muitas vezes, conflitante. Alguns tribunais têm se posicionado a favor da autonomia do proprietário em utilizar seu imóvel da forma que lhe convém, desde que não perturbe o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos, conforme previsto no artigo 1.336 do Código Civil. Outros, por sua vez, têm dado peso às convenções condominiais que, por vezes, proíbem ou restringem a exploração de unidades para f ins de hospedagem por curtos períodos, argumentando que tal atividade desvirtua a natureza residencial do condomínio e pode gerar impactos negativos, como o aumento do fluxo de pessoas estranhas, questões de segurança e o desgaste das áreas comuns.

A futura alteração do Código Civil busca trazer clareza e uniformidade a essa discussão. Ao condicionar a permissão à disposição expressa na convenção condominial, a lei confere aos próprios condôminos o poder de decidir sobre a adequação ou não dessa modalidade de uso em seu espaço de convívio. Essa mudança reconhece a peculiaridade da vida em condomínio, onde as decisões individuais reverberam no coletivo, e a necessidade de um regramento que considere os interesses da maioria.

Para os condomínios, essa alteração representa a oportunidade de debater e formalizar em suas convenções as regras para a locação temporária, levando em consideração as suas características, infraestrutura e o perfil de seus moradores. A decisão poderá variar desde a permissão irrestrita, passando por regulamentações específicas (como número máximo de hóspedes, horários de check-in/check-out, regras de utilização das áreas comuns), até a proibição total da atividade.

Para os proprietários que utilizam as plataformas de locação temporária como fonte de renda, a nova lei exige atenção redobrada às convenções de seus condomínios. Aqueles que já exploram essa modalidade podem precisar buscar a alteração da convenção, caso ela não preveja a permissão, o que demandará a mobilização e a aprovação da maioria dos condôminos. Para os novos investidores, a análise da convenção condominial se torna um passo crucial antes da aquisição de um imóvel com essa finalidade.

A entrada em vigor dessa alteração no Código Civil marca um ponto de inflexão na regulamentação das locações temporárias em condomínios. Se, por um lado, reconhece a inovação e o potencial econômico dessas plataformas, por outro, reforça a importância da autonomia da vontade coletiva e da necessidade de preservar a harmonia e a finalidade residencial dos condomínios.

A partir de agora, a palavra final sobre a hospedagem efêmera estará, literalmente, nas atas e convenções condominiais.

Confira o texto do Artigo 1.336, §1º, do Projeto de lei 4/2025, que dispõe sobre a atualização do Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

§ 1º Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta.”

Dra. Ceres Bilate Baracat

Escrito em 16/04/2025